长租公寓，这个备受年老人和创投资本关注的市场，再次被政策搅动了一池春水。
近日，中国银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的告诉》(以下简称《告诉》)，初次允许保险资金涉足大中城市的长租公寓市场，并明白保险公司可经过间接投资，保险资产管理机构可经过发起设立债务投资方案、股权投资方案、资产支持方案、保险私募基金等方式直接参与长租市场，此外关于投资租赁住房项目的保险资产管理商品也适用注册绿色通道。
房源和资金，是制约长租市场开展的两大瓶颈。此前，在北京大兴等33个地域停止的个人运营性建立用地入市试点曾经初见成效，上海、广州、南京等地也推出多个专门的租赁用地。在不时给租赁房源“松绑”的同时，相关政策也试图在资金方面处理长租企业面临的融资难、回款慢等难题。
目前保险资金入局长租公寓尚未正式落地，实践操作尚需察看。不过，长租市场投资收益率较低，且现金流波动、临时等特点，也是预备入局其中的保险企业需求面临的应战。在房源和资金的政策推进下，长租市场将如何演化？这不只是行业关注的成绩，也是触及许多年老人的共同话题。
险资入局或滋长租公寓融资难题处理
保险资金是最近长租公寓圈内人频繁谈到的一个词。房东东公寓学院开创人全雳留意到，最近冤家圈里的许多长租公寓从业者都在转发同一个音讯：保险资金将进入长租市场。
这一音讯来自中国银保监会于6月1日发布的《告诉》。
关于保险资产管理机构设立的长租项目债务投资方案，《告诉》要求融资主体自有现金流必需占其全部应还债权本息的100%以上；而关于长租项目股权投资方案和私募基金，监管则要求拟投项目公司的中心资产必需爲租赁住房项目，项目公司的股权不得爲第三方提供质押。此外，《告诉》还优化了商品注册机制，关于投资租赁住房项目的保险资产管理商品适用注册绿色通道。
保险资金爲何“跨界”入局长租市场？对外经贸大学保险学院教授王国军以为，随着保费支出和保险业可供投资的资金越来越多，保险资金也需求“能投得出去”，以保证其平安性、活动性和收益性。在如今“资产荒”的状况下，险企也需求做好投资组合，而长租公寓波动、临时的租金支出与大少数险企的资产负债状况比拟婚配。
国务院开展研讨中心金融研讨所保险研讨室副主任朱俊生表示，保险资金进入长租公寓范畴，可以拓宽另类投资途径，让保险公司有更多的选择权。另外，保险资金特别是寿险资金的临时属性与长租公寓相契合，可以发扬保险资金作爲临时资金的价值。该范畴的投资还可以与保险主业，特别是养老、安康等寿险业务以及房屋保险等财富保险业务结合。
作爲长租市场的参与者和效劳者，全雳剖析，依据《告诉》的要求，年租金支出过亿元、法人管理明晰、财务标准的长租公寓项目，将是这一政策的优先受害者。
蛋壳公寓开创人兼CEO高靖以为，这次监管机构允许险资以股权和债务等多种方式入局长租市场，长租公寓将迎来很多机遇与应战。这也要求长租公寓行业的从业者愈加注重本身的运营风险。“只要做到风险无效把控，才干从市场上取得更多的资金支持，取得更低的融资本钱。”
另据媒体报道，安全保险集团旗下的安全不动产无限公司与朗诗绿色集团无限公司共同协作运营的上海森兰公寓项目将引入险资，无望成爲险资投资长租公寓的首单。安全不动产注册资本金达200亿元，资产管理规模超3000亿元。
用开展的目光看长租市场
来自中国房地产协会的数据显示，2017年中国房屋租赁市场的年租金规模约爲1.3万亿人民币，长租公寓局部648亿，市场占有率仅5%，远远落后于美国(30%)和日本(83%)。从久远看来，长租市场总量很大，还有庞大的开展空间。
不过在眼下，受制于商业形式，长租市场的投资收益率普遍不高。普通来说，长租公寓企业的利润次要来自租客端的租金支出，与房东端的拿房本钱、企业本身的装潢运营投入之间的剪刀差。在以后市场参与者逐步增多的状况下，拿房本钱也在不时进步。业内人士以为，在北京、上海、深圳等长租企业较多，但拿房本钱很高的地域，长租公寓的租金年报答率大约在1.4%2.5%之间，普通很难超越5%。
这与保险资金希望在平安性的根底上保证一定收益率的要求有所矛盾。银保监会的数据显示，2017年全国保险资金运用收益8352亿元，同比增长18.12%，资金收益率5.77%，较前一年同期上升1.11个百分点。
长租市场的投资报答率较低，会否影响保险资金参与其中的积极性？王国军以为，保险资金关于长租市场的投资，应该用开展的目光来看，“目前租金报答率比拟低的状况是不可继续的”。
高靖也表示，资本市场不会事出有因地投入少量资金给一个投资收益率不高的行业。以蛋壳公寓爲例，其在3个月内取得多家投资机构合计2次1.7亿美元的融资，它们的参与不只仅是看眼下的报答率，也是看行业将来的开展前景。在他看来，保险资金的进入可以让长租公寓企业的开展愈加稳健，而不是偏激冒进，从而躲避更多风险。
值得留意的是，银保监会在《告诉》中也针对保险资金参与长租市场的风险提出了特别要求：保险机构要实行资金专户管理，对资金进出停止全程监控，以确保保险资金的封锁运转、专款公用。同时，保险公司应在综合思索本身资产负债情况、偿付才能情况和活动性要求的状况下，制定临时租赁住房项目的投资预算，并归入年度资产配置方案。保险机构该当树立专属岗位，担任投资项目的投后管理，并树立全程管理制度，做好关键结点的风险防备。
现实上，针对租金年报答率较低的理想，一些长租公寓企业曾经尝试经过资产证券化的方法，完成将来一段工夫的租金疾速回笼。此前，保利公寓、新派公寓都发行了相应的REITs(房地产信托投资基金)，碧桂园所发行的REITs也取得同意，自若租房也发行了租房市场首单房屋租金分期类 ABS(资产抵押债券)。
房租下跌成趋向，政策松绑是出路
虽然外行业层面，长租市场房源和金融方面的政策支持不时加码，但在租客层面，房租下跌是最逼真的感受。
韩东是北京众多年老租客中的一员。最近预备续签租房合同时，他发现单间房间的房租下跌了500元左右。长租公寓的租金价钱下跌也较爲分明：在首都经贸大学左近，一个面积18㎡左右的长租公寓单间次卧，2017年的房租大约是2000元左右，往年4月份下跌到了2400~2600元，但整租房间的价钱并没有分明下跌。
“最近跌价很能够是由于寒假要到了。”韩东如此剖析。他以为，除这个要素以外，长租公寓的不时开展，在进步租房质量的同时，也在直接地推高租金价钱。他担忧，假如在一些中央，大少数房源都被同一家长租企业或中介机构拿下，租金程度势必下跌。
现实上，相似的做法在以往的租房中介行业的确存在，业内称之爲“控盘”。
长租公寓企业优客逸家开创人兼CEO刘翔通知中国青年报·中青在线记者，在北京、上海、深圳这类超一线城市，租房不断是卖方市场，很多中介机构或长租企业在拿房时都是“控盘逻辑”：经过付出更多的拿房本钱，拿下某个抢手地域的大少数房源，甚至构成该地域内的垄断，最终经过房租跌价赚取利润。在这种状况下，这类企业掌握了某些地域的租房定价权，有形中也成爲租金下跌的推手。
优客逸家总部位于成都。在他看来，“控盘”打法在成都、武汉这类二线城市已显露苗头。普通而言，长租公寓企业对一套成都的毛坯房的收房价钱均匀在2800元/月左右，与最终出租的价钱相比，差价大约是800~1200元；但在某些长租公寓企业进入这个市场后，爲了疾速扩展市场、获取更多房源，能够会间接以4000元/月的低价拿房，最终的租金程度在原来价钱根底上能够进步1500~1800元。
在微观层面，刘翔以为，人口净流入的城市房租普通都会继续下跌。“这样一来，在拿房端我们就会面临很多竞争者，市场上的租金程度也会水涨船高。”
王国军以为，长租市场的颠簸安康开展，还需求政策层面继续松绑。“抢手地域的租金贵、供应缺乏，面对这些状况，政府假如想要做这个，就要经过各种方法进步投资报答率，才干吸引包括保险在内的更多资金参与出去。”
他举例称，假如政策层面可以提供愈加优惠的土地或税收政策，长租公寓企业的租金报答率可以分明进步。假如没有更多政策松绑，长租市场将无法维持和开展。“这个市场的开展，以及保险资金参与其中的角色，很大水平上取决于政策的波动性、牢靠性和临时性。”